3月24日午间，龙湖集团对外披露2019年度业绩报告。

   从数据来看，该集团2019年销售同比增长超两成至2425亿元，超额完成此前定下的2200亿元年度目标。

   在同日下午举行的线上业绩发布会上，龙湖集团董事长吴亚军、执行董事兼首席执行官邵明晓、执行董事兼CFO赵轶等公司管理层，就外界关注的新年度业绩目标、长租公寓发展现状、物业板块是否计划上市、疫情对于公司业务影响等问题一一作答。

   销售：2020年冲击2600亿元 保持毛利行业靠前

   年报数据显示，龙湖集团2019年实现合同销售额2425.0亿元，同比增长20.9%；销售总建筑面积1424万平方米，较上年增长15.2%；销售单价17032元/平方米，较上年增长4.9%。分区域来看，长三角、西部、环渤海、华南及华中几大区域签约金额在整个龙湖集团销售额中的占比，分别为34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。

   疫情之下，房企在项目开发及销售等方面均受到了不同程度的影响。基于疫情对销售提升的“阻碍”，近期对外披露2020年销售计划的房企，大多不对业绩数字设限或者保守地维持上年目标，龙湖集团则在发布会上对外宣布，上调公司新年度销售目标至2600亿元。

   年报显示，截至2019年末，龙湖集团的土地储备合计6814万平方米，权益面积为4742万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5737元，为当期签约单价的33.7%。

   就利润相关指标，邵明晓认为，从费用管控、融资成本等方面来看，龙湖在行业中做得不错，所以有机会保持相对毛利率靠前的水平。

   “公司主要的土地储备聚焦在高能级的一线、二线城市，占比达8成，未来主流人口仍然朝这些大城市聚集，所以从需求端来看，这些市场非常有支撑。” 邵明晓说道。

   据年报，2019年，龙湖集团实现归属于股东的溢利为183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后，核心溢利同比增长21.0%至155.5亿元。毛利同比增长28.5%至人民币508.0亿元，毛利率为33.6%。核心税后利润率为15.5%，核心权益后利润率为10.3%。

   截至2019年底，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2535亿元，面积1500万平方米。龙湖集团方面表示，这将为未来股东利润持续稳定增长奠定坚实基础。

   疫情影响：已完成全年基本融资 上半年有信心完成全年目标四成

   受疫情影响，国内房地产行业售楼处关闭、项目开复工推迟，房企的销售压力也随之提升，同时叠加偿债高峰期的到来，房企资金链进一步承压已经成为业内共识。

   年报显示，截至2019年末，龙湖集团的净负债率（负债净额除以权益总额）为51.0%，在手现金为609.5亿元。综合借贷总额为1460.0亿元，平均借贷成本为年利率4.54%；平均贷款年限6.04年。

   对于外界关注的现金流问题，龙湖集团方面的表态显得较为“从容”。按照吴亚军表述，当前龙湖已完成全年基本融资。

   “现金流不是今天才着急的，去年下半年龙湖就在注重现金流，等到今年1月份就已经完成全年基本融资，往后是否融资已经无所谓。” 在吴亚军看来，现金流要“天晴补屋顶”。

   事实上，龙湖一直被外界誉为房地产行业融资场上的“优等生”。据北京商报记者不完全统计，该集团于2020年1月成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美金为7.25年期，票息3.375%；4亿美金为12年期，票息3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。此后，龙湖集团又在境内成功发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券，票面利率在3.55%至4.2%之间，期限5年至7年。

   之于疫情对公司新年度业绩目标的影响，邵明晓表示，龙湖在武汉的布局在百分之三、四左右，因此，疫情对集团业绩影响不大。据邵明晓介绍，目前龙湖已经实现153个售楼处的复工，除了武汉，龙湖其他区域的售楼处已经全部复工。“整个市场实际上在复苏，无论是从供货还是市场的反映都是可控的。”

   对于新定业绩目标的实现，龙湖集团管理层表态称，“有信心上半年完成全年目标四成”。但同时也表示，“对未来始终保持审慎的警觉的态度”。

   据了解，截至2020年2月，龙湖集团1-2月合计实现合同销售金额171.10亿元，同比下降31%；合同销售面积104.00万平方米，同比下降36.16%。

   “对龙湖来讲，一、二月份销售了170亿元，三月份大概会超过200亿元的销售，所以全年2600亿元的目标，应该是一个稳健增长的目标。以目前情况来说，上半年的供货受到的影响不会特别大，整体的供货仍按照去年预算，95%以上能够顺利供出，所以上半年完成全年目标的四成应该问题不大。”在邵明晓看来，龙湖集团上半年1000亿元以上的目标能够完成。

   物业投资：2020年9座商场将亮相 冠寓计划新开业2.5万间

   除了一直占据营收“大头”的物业发展业务，近年来，物业投资所得也成为了龙湖集团的一大稳定增长收入源。据年报数据，龙湖集团2019年实现营业额1510.3亿元，同比增长30.4％。其中，物业发展收入占比93.2%，物业投资收入占比3.8%，物业管理及相关服务及其他收入占比3%。 

   具体来看，2019年龙湖集团实现物业投资业务不含税租金收入57.9亿元，同比增长41.5%。而在2018年，该集团在该指标上的收入为40.9亿元，同比增长57.7％。

   从物业投资业务的构成来看，商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。龙湖集团于年报中表示，集团一如既往坚持稳步投资持有物业的战略，天街、冠寓等物业投资业务扎实推进。

   年报显示，2019年，龙湖集团新开业商场达10座，合肥、南京首座天街开业运营，全国范围内累计开业商场达39座，已开业商场建筑面积377万平方米，整体出租率98.5％。2019年内开业的成都滨江天街、杭州西溪天街、上海华泾天街等多个商场，出租率均接近100%。在租金收益方面，2019年内，龙湖集团商业租金增长31.9％至47.5亿元，同店增长达到19％；商场销售额为267亿元，同比增长25％。

   “39座”商场的数字，有望在年内刷新。赵轶于业绩发布会上透露道，2020年龙湖集团将有9座商场亮相。 

   长租公寓是近年来众多房企发力的一大方向，该板块也是龙湖继地产、商业、物业之后的第四大战略主航道业务。从年报数据来看，截至2019年底，龙湖冠寓累计开业房间数量达7.5万间，租金收入11.7亿元，同比增幅150.6%，整体出租率为77.4%，开业超过六个月的房源出租率为87.3%。

   邵明晓在发布会上，对外披露了龙湖冠寓的新目标：2020年新开2.5万间，总数达10万间。按照邵明晓的预期，今年龙湖冠寓的收入或将接近20亿元，且实现EBITDA（税息折旧及摊销前利润)）转正。 

   “疫情对于长租公寓业绩提升短期会有影响，但是中长期我们非常坚定地看好。我们今年10万间开业的目标也是要达成的。” 邵明晓说道。

   多元化：坚持四大主力航道 暂无分拆物业上市计划

   地产存量时代，龙湖集团已经形成了地产开发、商业运营、长租公寓、物业服务协同发展的四大航道。外界则将龙湖集团近年来在上述四大航道上的发展动作，解读为该公司“多元化的探索”。

   不过，吴亚军在发布会上强调称，“我不为这是多元化，这些都是主业。龙湖接下来还会坚定坚持四大航道。”此外，吴亚军还表示，龙湖所有业务航道都要强化，不存在跨界问题。 “不过，龙湖也在关注现有的客户之外的客户。”

   对于近年来逐渐兴起的数字科技，邵明晓表示，数字化转型暂时不会升级成为龙湖第五大主航道。据邵明晓透露，截至2019年年底，龙湖科技收入达到4亿元，主要来源于Pos机收入和数字化赋能收入。

   近年来，房企物业板块分拆上市“渐成风潮”，外界对于龙湖物业有无上市计划也较为关注。对此，邵明晓明确回复称：“我们暂时没有分拆物业上市的想法，这个事情已经讲了很多次了。”