近来，“新基建概念”频频引起舆论关注：区别于传统的铁路、公路、桥梁（铁公基），新基建立足于高新科技的基础设施建设，力求以硬核科技补短板、促增长。根据国家发改委作出权威解读，新基建是以新发展理念为引领，以技术创新为驱动，以信息网络为基础，面向高质量发展需要，提供数字转型、智能升级、融合创新等服务的基础设施体系。主要集中3个方面：信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施。

　　在财政投资领域，则重点关注但不局限于5G基建、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能和工业互联网等7大领域。

　　仲量联行认为，新基建既是基建，同时又是新兴产业，一头连着巨大的投资与需求，另一头牵着不断升级的消费市场，是未来20年数字经济时代中支撑中国经济社会发展的基石。国家此举有着一系列深刻的逻辑内核：

　　1. 反映了中央政府寻求经济高质量转型增长决心，不再搞数量宽松和大水漫灌，不再依赖单纯的房地产投资拉动经济增长。

　　2. 引领新型城镇化的方向，从关注规模和数量向关注质量和效率转型。

　　3. 体现了引领未来的高效便捷、智慧互联、清洁生态的发展理念。

　　仲量联行华北区董事总经理张莹表示：“我国发展战略发生重大转变，在以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局确立的背景下，数字经济是双循环的主要着力点，赋能产业转型升级，新基建是数字经济的重要载体，乘数效应可期。”

　　那么，新基建战略的稳步开展，对于中国商业房地产市场意味着什么？

　　推动商业地产市场成熟度、管理方式的演变

　　仲量联行的数据显示，即使没有疫情影响，2019年底中国主要城市甲级办公楼空置率多数在20%以上，在巨大的供应压力下，部分城市存在的区位选址不匹配、城市功能不匹配、产业生态不匹配是造成空置率高启的主要原因；但同时我们看到北京、上海每个就业岗位的甲级办公楼面积只有纽约和伦敦的25%-35%，这说明高质量的需求和供应依然稀缺。这恰恰证明，办公楼宇的发展由数量扩张向质量提升转型是未来长期趋势。

　　新基建的建设，包括5G、人工智能等科技将更为普及，办公场所和办公理念也会随之更新。在新的办公场景下，员工的办公轨迹和场景将不再固定。这一更加灵活自由的办公模式也会进一步提升效率。新场景创造新需求，未来，中国的商业地产——尤其是办公楼市场将面临重塑契机，高质量的办公空间具备更高韧性，也更容易在未来几年的供应洪峰中脱颖而出。

　　楼宇的安全与健康管理也会因新基建而升级。大数据和人工智能的应用将使得楼宇运营更加智慧化，提高效率、降低能耗。比如门禁系统、电梯控制、公共区域的电灯控制、动线指引等都能够通过大数据的应用来提高其运作效率。这些应用对办公楼、购物中心、产业园区等资产类别的影响将十分直接并具颠覆性。

　　引导要素流动和聚集，加强城市群地位，加速城市更新步伐

　　新基建中，城际高速铁路和城市轨道交通的进一步建设是对房地产市场的最直观影响。高速铁路和城际轨道的普及，将大大缩短城市与城市之间的距离，以粤港澳大湾区为例，未来大湾区内的城市，很有可能都变成一小时经济圈，城市边界逐渐淡去，城市与城市间分工明确、协同发展。

　　人口、产业、创新、资本等资源将逐渐向核心城市的核心功能区聚集，城市群在产业维度上由平面变为立体，产业体系和产业分工在区域层面加速形成。城市核心区金融保险、高端商务、科技创新和企业总部等产业集群的形成决定了城市的产业高度和潜力。仲量联行对伦敦金丝雀码头的实证分析表明，1999年Jubilee线开通后三年内，金丝雀码头年均新增就业岗位数是之前同期的2倍以上，物业价值提升了253%。即使经历了2000年的科技泡沫和2007年全球金融危机，金丝雀码头仍快速发展成为伦敦最重要的金融功能集聚区。

　　国外城市很多城市都经历过基础设施陈旧带来的中心城区的阶段性衰落，但随着科技回归中心城区，带动了城市中心区的活力和复兴。国际经验显示，伦敦的国王十字车站、巴特西电站、纽约Dumbo科技产业三角区等成功城市更新实践也证明，创新资源的集聚需要政府、企业、科研院所、科技人才等各方的合力推动。中国的新基建与新一代科技创新在时间上同步，为创新回归城市中心区提供了有利条件，同步推动城市产业升级和城市功能完善的“焦点均衡”。

　　鼓励房地产科技创新，加速城市功能融合

　　城市轨道、互联网和人工智能的发展，将进一步改变每个人的生活方式、出行方式和社交方式，打破业态壁垒、缩短商业、商务、文化、娱乐、社交、旅游、休闲等各项活动的心理距离和时间，为城市特色资源的辐射带来规模腹地，为城市多元文化包容创造机会，线上与线下的交流互动更加频繁，基于价值观的社群结构将快速变化和演进，小众品牌、定制产品、个性化服务的需求成为常态。事实上，办公楼、商业等领域的文化介入、社群营造、科技应用已经成为运营创新的重要方面。

　　科技让在小范围空间内实现全业态城市功能服务成为可能，疫情之后，线上办公、线上教育、线上医疗、线上消费将更加普及，减少实体交通压力和时间消耗。城市复合功能与城市复合空间可能在实体方面高度一致，也可能在虚拟社区中高度融合。“小轻新”、“趣共享”、“重文化”、“微社交”、“创展售”等成为城市功能融合创新探索的方向。

　　仲量联行大中华区研究部总监黄志辉表示：“基础设施建设从公路到高铁再到信息化，对应中国经济从‘世界工厂’到高铁经济再到数字经济，每一次基础设施的升维，都会催生新业态、新模式、新经济。房地产企业更应把握新基建市场机遇，为产业智能化变革赋能的同时，实现自身转型发展。”