南京西路，一直是上海的主要商圈。在这里，一座购物中心的拔地而起、更迭变换，如同在书写货通天下的传奇故事。

　　东起成都北路，西至延安西路，全长2933米，贯穿上海最为繁华的静安区，寸土寸金的南京西路早已是商业运营商必争之地，各路商家或打造新项目，或改造升级旧商场，力图在这个核心地段充分扩大影响力。

　　近年来，这里不断涌现出一批又一批优质的商业项目，有梅龙镇、中信泰富、恒隆广场组成的“金三角”，更有越洋国际广场、会德丰、东海广场、嘉里中心等高端商业品牌。

　　然而，在万商云集的老牌商圈，项目该如何定位，如何寻求差异化经营路径，如何重塑南京西路商业格局，成为新开业项目的难点。

　　兴业太古汇或许是其中为数不多的代表案例。

　　2017年，兴业太古汇正式开幕。开业三年来，该项目利用创新业态布局以及特色商业运营模式，突破传统商业壁垒，成为南京西路商圈购物体验型代表项目，成功打造了上海又一经典商业名片的形象。

　　11月4日，在观点地产机构主办的2020观点商业年会企业课堂上，近百位来自全国各地的商业地产精英和金融机构代表，一同走进了历经15年建设的兴业太古汇，并与项目高层进行面对面交流，倾听打造个性化商业地产的故事，共同探讨商业的未来发展之道。

　　从大中里到兴业太古汇

　　兴业太古汇的前身是上海保存最完整、规模最大的石库门建筑群之一，被称为“大中里”。

　　这里曾经是许多名门望族、官员士绅以及外国友人的园林府邸和休闲娱乐场所，因此也成为了上海文化碰撞与融合最强的地区之一。直到21世纪初，这里都是上海市中心商业、文化、服务配置最好的区域之一。

　　但随着城市的发展与扩张，地处上海静安区的大中里，无论是生活环境还是基础设施都逐渐无法满足人们生活需求，改造迫在眉睫。

　　2002年，香港兴业国际以13.1亿元人民币获得大中里地块开发权。随后，于2006年引入太古地产，联手开发上述项目。

　　兴业太古汇联席总经理杜一莉介绍称，从大中里到兴业太古汇，跨越了15年时间，目前，综合体占地面积6.3万平方米，总建筑面积近32.5万平方米，融合了购物中心、办公楼、酒店及公寓式酒店、一座百年老宅查公馆与一条地铁廊。

　　位于兴业太古汇一层的蔚来中心是企业课堂学员们的第一站，在这里，兴业太古汇联席总经理施桂攀与杜一莉与大家会面。

　　“前期规划时发现，南京西路商圈整体缺少完整的商业综合体满足都市人群生活、工作需求。”施桂攀提到，正是基于上述调查，兴业太古汇选择差异化经营，引入更多高品质、有态度的品牌，增加体验元素，弥补商圈中空缺的部分。

　　他以学员们所在的蔚来中心为例介绍，一楼的镜面天花让初次进入的人仿若置身于“盗梦空间”，真正做到360度无死角观车。但沿着旋转楼梯上行，又是另一重天地。

　　这里可以让车主们进行深入的交流，这种沉浸式、体验式的理念是兴业太古汇一直以来提倡的。

　　据施桂攀介绍，在购物中心方面，兴业太古汇提出了“Dare For More爱混敢嗲”的品牌理念，并大量引入“首店”，利用业态混搭、构建场景化体验等手段，满足消费者的个性化需求，带来更多享受和体验。

　　从拿地、规划、开工到开业，直至后期的招商、运营，兴业太古汇花了十五年的时间去打磨。这一小时的交流，施桂攀亦毫无保留分享了项目招商、运营的经验，杜一莉则从疫后应对、营商环境等角度介绍了项目不断修炼“内功”，优化硬件设施、更新软件服务等相关内容。她表示：今年针对疫情发展的不同阶段，兴业太古汇除了以硬核手段助力智慧防疫，如启用各式“机器人员工”上岗防疫，全力保障消费者、办公人员及员工的健康安全；同时，还推出“云购物”直通渠道、上线自主平台线上购物和直播等服务，打通商户与消费者之间的连接。

　　商业重生与未来

　　兴业太古汇十五年磨一剑，但也是这十五年间，南京西路商业环境发生了翻天覆地的变化，当年“梅恒泰”三足鼎立时代也已经过去，如今演变为百花齐放，多家割据竞争。

　　“差异化”、“体验感”、“因地制宜、量体裁衣”是兴业太古汇应对竞争的武器。

　　学员们从蔚来中心一路向北，穿越了两幢办公楼，途径购物中心美妆长廊、北广场，最后到达星巴克臻选烘焙工坊。

　　据悉，这是星巴克美国以外首个臻选烘焙工坊，占地2700平方米，面积约为西雅图总部星巴克第一家烘焙工坊的两倍。

　　除了星巴克烘焙体验店外，一路上还可以看到Guerlain法国娇兰内地首家新概念精品店、Atelier Cologne、Allbirds、HOMME PLISSé ISSEY MIYAKE等首次进入中国的品牌。

　　对此，施桂攀说道：“坚持创新突破、引入更多首店、特色店铺及首发新品、首发活动，一直是兴业太古汇的运营理念和方向，目前商场内有20多家中国内地首店、超过30家上海首店，在地铁廊还有5家上海首店。”

　　与此同时，项目还特意开辟10余个活动空间，从屋顶花园到地下广场，从600平方米多功能厅到100平方米长廊，更有两个大型户外广场连通商场1楼和2楼，为消费者提供社交、互动平台。

　　“开业以来，我们举办了300多场优质活动，内容横跨时尚、文化、艺术、音乐、公益等多个领域，带来多元化、丰富的主题和创新内容，满足消费者个性化消费需求，增强消费体验。”杜一莉提到，购物中心每层楼面还预留了一些短租期的快闪店铺位，给不断变化的潮流和消费者需求预留了很大的空间。

　　引入首店、增加快闪……兴业太古汇不断求新求变，以应对商业环境的变更。无疑，这是一段石库门里弄的风云变迁史，也是上海城市更新的缩影，更是中国商业地产的变革与创新写照。

　　面对新的营商环境，商业地产商们也不断在寻求应对之策，有的设立主题街区，有的引入直播带货……只有不断寻求更优质的模式和形态，才能在这个市场当中拔得头筹。

　　正如中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云在2020观点商业年会当中提到，商业地产由开发驱动向商业驱动良性循环，从原来一味盖购物中心，到现在守住购物中心怎么样盈利，只有拿出好的产品，好的消费业态，才可以应对这个市场的发展，才是经营的王道。